诺德基金经理杨霞辉:留意房地产的跨年投资机会

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2019-12-24 16:56:30 新浪财经 评论 字号 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

  从上周公布的2019年11月房地数据来看好坏参半, 1-11月全国房地产累计销售面积和销售金额保持同比正增长,YOY分别为0.2%和7.3%,累计来看,房地产投资金额增速YOY10.2%,依然坚挺。但值得注意的是,11月份土地购置面积为0.33亿平方米,YOY-0.77%,经过了2个月同比正增长后,增速再次转负,表明在融资渠道收窄的情况下,土地降温趋势难改。1-11月累计土地购置面积为2.17亿平方米,YOY-14.2%;11月份全国房地产新开工面积为1.96亿平方米, YOY-2.9%,基期相对较高的情况下,本月新开工增速转负。1-11月累计新开工面积YOY8.6%,增速较1-10月下降1.4个百分点。

  在土地购置面积下降的情况下,预计后期新开工增速将继续回落。因为房住不炒的政策是地产面临的长期经营环境,所以现在企业都是倾向高周转模式以提高资金效率。土地购置面积的同比下滑会导致几个季度以后新开工增速下行,2020年房地产新开工面积大概率会下降。从中央政治经济会议基调看,明年最主要的经济任务是稳增长、保就业、防控风险。目前地产产业链对经济贡献还是处于比较大的比例。如果明年地产新开工下滑的话将会影响经济增长和社会就业。届时地产行业有望迎来政策缓和期,预期这种缓和的政策就是在房住不炒的大政策前提下因城施策,除了运用人才引进增加户籍人口、扩大购房刚需外,还有可能引导偏紧的首套房贷利息回到正常市场状态。历史证明购房需求对利率敏感性非常高,一旦利率下行,购房需求有望出现一小波回升。

  目前Wind地产行业(TTM)PE值为17倍,其中50%以上地产企业估值低于10倍,而且这些公司大多都是龙头公司,过去几年其市占率出现持续提升,赢利持续增长;从股息率来看,龙头公司很多股息率可观。在当前市场环境中,消费、科技估值都高高在上,只有为数不多的行业还是低估值。我们认为龙头地产公司开始彰显出其投资价值,其具有低估值、连续高盈利增速、高股息率等特性,从安全边际的角度考虑可留意地产龙头的投资价值。

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